La diferencia no es solo el Impuesto de Sucesiones
La misma vivienda puede generar una factura fiscal muy distinta según se transmita en vida o tras el fallecimiento de su propietario. En España, el debate no se limita al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD), sino que también entran en juego el IRPF del donante, la plusvalía municipal y las reglas de valoración del Catastro vigentes desde 2022.
La donación es una transmisión “inter vivos”, mientras que la herencia es “mortis causa”. En ambos casos, el adquirente debe pagar el ISD y puede devengarse la plusvalía municipal. Sin embargo, la gran diferencia suele estar en el IRPF del transmitente.
El IRPF: la clave que inclina la balanza
Cuando se dona una vivienda, el propietario puede generar una ganancia patrimonial en su IRPF, calculada como la diferencia entre el valor de adquisición y el valor declarado en la donación. Es decir, Hacienda puede considerar que ha existido una transmisión sujeta a tributación.
En cambio, en las herencias no existe ganancia ni pérdida patrimonial en el IRPF del fallecido. El heredero paga el ISD, pero el fallecimiento no genera tributación por la revalorización acumulada del inmueble.
Existe una excepción importante: si el donante tiene más de 65 años y transmite su vivienda habitual, la ganancia puede estar exenta de IRPF. Fuera de este supuesto, la donación suele implicar una carga fiscal adicional.
El papel decisivo de la comunidad autónoma
Aunque el ISD es un tributo estatal, su gestión y buena parte de su regulación están cedidas a las comunidades autónomas. Esto significa que reducciones, bonificaciones y tipos pueden variar notablemente según el territorio.
En las herencias, la normativa aplicable suele ser la de la comunidad donde residía el fallecido. En las donaciones de inmuebles, cuenta la comunidad donde se ubique la vivienda. Así, una misma operación puede resultar casi neutra en unas regiones y muy gravosa en otras.
Plusvalía municipal y valor de referencia
Tanto en donaciones como en herencias puede exigirse la plusvalía municipal, un impuesto local que grava el incremento de valor del suelo urbano. En transmisiones lucrativas, el obligado al pago suele ser el heredero o donatario.
En territorios donde el ISD está muy bonificado, la plusvalía municipal puede convertirse en el coste fiscal más significativo.
Desde 2022, además, el “valor de referencia” del Catastro actúa como base mínima en el ISD. Declarar un importe inferior puede dar lugar a regularizaciones posteriores. Este valor no afecta al IRPF, pero sí al impuesto de sucesiones y donaciones.
Más que impuestos: una decisión patrimonial
Donar permite adelantar patrimonio para ayudar a hijos o nietos, algo relevante en un contexto de encarecimiento de la vivienda. Sin embargo, implica renunciar a la titularidad inmediata del bien.
Esperar a la herencia evita el impacto del IRPF, pero mantiene la incertidumbre normativa futura y los posibles cambios fiscales. Además, nadie puede prever cuál será la normativa en el momento del fallecimiento.
No existe una regla general válida para toda España. La mejor opción depende de la edad del propietario, del carácter de la vivienda, del patrimonio del futuro adquirente y del territorio donde se tribute. La comparación solo puede hacerse con la normativa vigente y mediante un análisis individualizado.
