El Fondo Monetario Internacional (FMI) ha instado a las autoridades españolas a extremar la vigilancia sobre el crédito hipotecario para evitar que una aceleración en los precios de la vivienda se convierta en un riesgo sistémico para la banca. Aunque el organismo considera que la situación actual es estable, advierte que una relajación de los criterios de concesión de préstamos podría poner en peligro la estabilidad financiera.
Aumento sostenido en precios y créditos hipotecarios
En su último informe del Artículo IV, el FMI señala que “una aceleración continuada de los precios de la vivienda podría llegar a entrañar riesgos para el sistema financiero, lo que justifica una estrecha vigilancia”. Según datos del INE, los precios de la vivienda aumentaron un 12,2% interanual en el primer trimestre de 2025, el mayor incremento desde 2007. Paralelamente, el saldo vivo hipotecario rozó los 502.300 millones de euros, su mayor subida intermensual desde 2019.
Sin burbuja, pero con señales de presión
Pese al crecimiento de las hipotecas, el FMI descarta una sobrevaloración significativa del mercado: “Los precios medios se mantienen por debajo de los niveles de 2007 en términos reales, y sólo están ligeramente por encima de su valor fundamental”. El organismo también destaca que el apalancamiento de los hogares ha subido solo de forma leve y no detecta una relajación notable en los estándares de préstamo.
Medidas preventivas en análisis
Para evitar una repetición de la crisis de 2007, el FMI sugiere implementar medidas macroprudenciales como límites al ratio préstamo-valor (LTV), préstamo-ingresos (LTI) o servicio de la deuda-ingresos (DSTI). “Las autoridades deberían vigilar el crecimiento del crédito hipotecario y los criterios de préstamo de los bancos y, en caso de relajación, considerar medidas preventivas basadas en el prestatario”, indicó el Fondo.
El Banco de España ya trabaja en este frente. “Está avanzando en el desarrollo del marco de seguimiento y calibración de los límites sobre las condiciones de concesión de préstamos”, señaló en su último Informe de Estabilidad Financiera. Incluso se estudia la posibilidad de fijar plazos máximos para las nuevas hipotecas, que en algunos casos llegan hasta los 40 años.
Evaluación del impacto y estabilidad a largo plazo
En el corto plazo, se ha lanzado un plan analítico para profundizar en la evaluación de los criterios de concesión de préstamos. “También se ha reforzado el análisis de los posibles costes y beneficios que podrían tener los límites macroprudenciales”, precisa el informe. La activación de estos topes dependerá del nivel de riesgo observado, los resultados de dicho análisis y la alineación con el consenso internacional.
“No se debe a que actualmente se observen señales de relajación por parte de las entidades”, aclara el Banco de España, anticipando que estas herramientas se plantean como parte de una estrategia preventiva y estructural.
Colchones de capital y prudencia con dividendos
El FMI también hizo un llamado a la cautela en la distribución de beneficios bancarios. “Especialmente en un entorno mundial incierto, debe animarse a los bancos a mantener holgados colchones voluntarios por encima de los requisitos mínimos, incluso mediante una distribución prudente de dividendos”, advirtió el organismo, con el fin de asegurar la resiliencia del sector ante posibles choques financieros.
Aunque el mercado hipotecario español no presenta actualmente desequilibrios alarmantes, el FMI y el Banco de España coinciden en la necesidad de actuar con antelación. El enfoque está en prevenir, no en reaccionar, fortaleciendo los cimientos de la banca frente a cualquier futuro episodio de tensión.
